by 21.9.2021
Overzicht
- Hoe kwam Evergrande in de problemen?
- Wat doet de Chinese overheid
- Evergrande: eerder LTCM dan Lehman
- Impact op de rest van de wereld
- Er spelen ook heel wat technische elementen
- Ongewijzigde lange termijn visie, met volatiliteit op korte termijn
De meest voor de hand liggende oorzaken zijn de zorgen over de problemen van de Chinese vastgoedontwikkelaar Evergrande en de nakende tapering (terugschroeven van steunaankopen in de obligatiemarkten) door de centrale banken. Maar ongetwijfeld spelen er ook een aantal technische elementen.
Hoe kwam Evergrande in de problemen?
Evergrande is China’s tweede grootste vastgoedontwikkelaar. Maar het bedrijf kan ook gezien worden als een conglomeraat met een healthcare-business en activiteiten in frisdranken, elektrische wagens, op een bepaald moment een voetbalclub en nog veel meer. Er staan ongeveer 160.000 werknemers op de loonlijst, maar door onderaannemers, parttime werkers, joint ventures en toeleveranciers zijn er dat veel meer. Op dit moment zijn er zo een 1300 projectsites waar aan ontwikkeling wordt gedaan in zowat 270 steden. De totale schulden bedragen zowat 300 miljard USD, maar mogelijk is het bedrag groter omdat de schulden van een aantal joint ventures niet worden geconsolideerd. Dus hoe we het ook draaien of keren, het is een groot bedrijf met heel wat vertakkingen in de Chinese economie en het vastgoed-ecosysteem.
De afgelopen maanden kwam het bedrijf in de problemen. En zoals altijd is dat een samenloop van omstandigheden. Het businessmodel van vastgoedontwikkelaars bestaat er in om heel veel huizen en appartementen te bouwen, vaak met een grote hefboom (weinig eigen vermogen en veel schulden). Die hefboom lijkt bij Evergrande hoger te liggen dan bij de meeste concurrenten. Er worden ook grote hoeveelheden land aangekocht om toekomstige projecten op uit te voeren, vaak van lokale overheden voor wie dit een grote bron van inkomsten is. Deze “landbank” is volgens een aantal analisten goed voor tussen de 3 en 5 jaar van ontwikkeling voor Evergrande. Zolang de waarde ervan en de prijzen van het vastgoed dat er op gebouwd wordt, stijgen is de winst van het bedrijf de waardestijging min de financieringskost. Dit los van de ontwikkeling (verkoopprijs min kosten).
Recent kwam de Chinese overheid met de zogenaamde “3 red lines policy” om de speculatie in de vastgoedmarkt in te perken. Het werd moeilijker om leningen te krijgen om vastgoed te kopen en ook fiscaal werd het minder interessant om tweede, derde … woningen te verkopen. Iedereen herinnert zich nog de recente uitspraak van president Xi die zei dat huizen dienen om in te wonen, niet om mee te speculeren. Dit alles maakt dat de Chinese vastgoedmarkt het moeilijker krijgt en de prijzen stagneren. Daar komt bij dat Evergrande meer en meer rente moet betalen om te kunnen ontlenen. Het is niet moeilijk om te zien hoe het bedrijf zo in de problemen komt.
Wat doet de Chinese overheid
De grote vraag is nu hoe groot de impact zal zijn op de Chinese vastgoedmarkt. Die is goed is voor 16 tot 17% van de Chinese economie, groter dan het percentage van de Amerikaanse vastgoedindustrie tijdens de vastgoedcrisis. Het risico op besmetting in de Chinese economie is niet denkbeeldig. Er zijn heel wat mensen direct en indirect betrokken bij dit verhaal. Denk maar aan banken, leveranciers, investeerders enz. En als Evergrande verplicht zou zijn om vastgoed tegen sterk verlaagde prijzen op de markt te gooien, kan dit ook andere vastgoedspelers in de problemen brengen. Daarbij komt dat zowat 75% van al de activa van de Chinezen in vastgoed zit. Een daling van dit vastgoed zou, vergelijkbaar met een daling van de aandelenmarkt in Amerika, een negatief welvaartseffect te weeg kunnen brengen (mensen voelen zich minder rijk) en bovendien de consumptie en de economie pijn doen.
Evergrande: eerder LTCM dan Lehman
Op dit moment waarschijnlijk de belangrijkste vraag is of de Chinese overheid zal ingrijpen om de besmetting te voorkomen dan wel of we naar een minder geordend faillissement gaan. Met wat er op het spel staat lijkt een eerste scenario waarschijnlijker. Daarbij mogen we niet vergeten dat het bedrijf altijd bijzonder trouw is geweest aan de partij en op een bepaald moment zelfs vele miljoenen in een voetbalploeg pompte. Het was immers de droom van President Xi om van China een voetbalnatie te maken en wereldkampioen te worden. Als dit het geval is, wordt dit waarschijnlijk eerder een LTCM-evenement (het hedge fund dat failliet ging zonder veel impact op de markten omdat de Amerikaanse overheid zeer snel ingreep) dan een Lehman-verhaal, waar het ingrijpen later en eigenlijk te laat kwam. Voor de Chinese markt en in afgeleide orde die van de groeimarkten betekent dit voor de komende dagen en weken bijna onvermijdelijk veel volatiliteit. We blijven echter bij onze lange termijnvisie dat een belegger op lange termijn zich eigenlijk niet kan permitteren om afwezig te zijn in ’s werelds tweede grootste economie, zij het met een zeer goede diversificatie.
Impact op de rest van de wereld
De afgelopen dagen zagen we dat het Evergrade-verhaal ook volatiliteit veroorzaakte op de Europese en Amerikaanse aandelenmarkten. Dit is niet abnormaal gezien de onzekerheid. Maar aan de andere kant is er hier een stuk minder risico op besmetting. De posities die de westerse banken en fondsen aanhouden in de Chinese vastgoedmarkt zijn eerder beperkt. Indirect kan een vertraging van de Chinese economie een negatieve impact hebben op de groei van de wereldeconomie en de grondstoffen. Daarom is het niet onlogisch dat cyclische waarden het de afgelopen dagen moeilijk hadden. Maar daar tegenover staat dat het tij snel kan keren als de Chinese overheid met veel machtsvertoon het bedrijf redt en/of de economie en de markten ondersteunt.
In het Westen werden we de hele zomer bezig gehouden met de vraag wanneer de ECB en vooral de Federal Reserve zouden gaan beginnen aan hun afbouw van obligatieaankopen. Gezien de gigantische liquiditeitsstroom zo belangrijk is voor de beurzen, gaan we er nog steeds vanuit dat het opdrogen ervan toch minstens voor een nerveuze overgangsfasefase zou kunnen zorgen. Paradoxaal genoeg zullen de Evergrande-problemen waarschijnlijk tot gevolg hebben dat de tapering zorgen nog wat verder in de toekomst worden geduwd. Voor het overige blijven de economieën in Europa en de Verenigde Staten mooi groeien en staan we aan de vooravond van wat weer eens een heel sterk resultatenseizoen zal blijken te zijn.
Er spelen ook heel wat technische elementen
Technisch gezien zien we al een hele tijd een aandelenmarkt die in een rechte lijn omhoog ging, zonder een sprankeltje volatiliteit, die dus sterk overgekocht was. Op een bepaald moment dringt een correctie/consolidatie zich op. We gingen er van uit dat de trigger de start van de tapering zou zijn, maar nu lijkt het Evergrande te worden. We zijn in vele gevallen, ook voor de toonaangevende S&P500 door het 50 daags gemiddelde gevallen, waardoor de korte tot middellange stijgende trend is gebroken. Veel marktspelers en ook algoritmes hebben waarschijnlijk de terugval naar het 50-daagse gemiddelde gekocht. Met het idee dat het net zoals al de maanden voordien als steun zou dienen en dus weer eens een ‘buy the dip’ koopopportuniteit zou zijn. Daardoor moesten diezelfde spelers de afgelopen uren hun posities terugdraaien, wat ongetwijfeld voor bijkomende verkoopsdruk heeft gezorgd.
’s Werelds toonaangevende indexen, met uitzondering van China en Hongkong zitten nog steeds royaal boven hun 200-daags gemiddelde. Wat betekent dat technisch gezien de lange termijn opwaartse trend intact blijft. We zitten momenteel dus in een soort niemandsland tussen het 50- en 200-daags gemiddelde. Pas wanneer we terug boven het 50-daags gemiddelde geraken, gaat de opwaartse trend verder. Dat kan een kwestie zijn van dagen, weken, maar mogelijk ook langer.
Ongewijzigde lange termijn visie, met volatiliteit op korte termijn
Van ver voor de pandemie, en nog versterkt door de massale interventies van overheden en centrale bank tijdens de pandemie, is onze visie dat we nog een hele poos zullen blijven leven in een wereld van negatieve reële rentes. Dit is een wereld waar het heel interessant blijft om reële activa te kopen zoals aandelen en vastgoed. Cash is heel erg oninteressant en zelfs toxisch omdat de koopkracht ervan wordt weg geïnflateerd.
Maar de geschiedenis leert ons dat financiële markten niet de hele tijd in rechte lijnen bewegen. In dit opzicht is wat we de afgelopen maanden zagen zeer uitzonderlijk. Nu zitten we duidelijk in een correctieve fase. Maar we gaan er momenteel van uit dat dit een gezonde rustpauze is in een lange opwaartse trend, één die ons de komende weken en maanden mogelijk opnieuw interessante instapmomenten zal bieden. Maar het is ook duidelijk dat de misschien nog meer uitzonderlijke periode van extreem lage volatiliteit nu achter ons ligt.
| Kerncijfers van 20/09/2021 | |||
| Index | Slotkoers | +/- | Sinds begin 2021 |
| België: Bel-20 | 4079,04 | -1,31% | 12,64% |
| Europa: Stoxx Europe 600 | 454,12 | -1,67% | 13,80% |
| VS: S&P500 | 4357,73 | -1,70% | 16,02% |
| Japan: Nikkei | 30500,05 | 0,00% | 11,13% |
| China: Shangai Composite | 3613,97 | 0,00% | 4,06% |
| Hongkong: Hang Seng | 24099,14 | -3,30% | -11,50% |
| Euro/dollar | 1,17 | -0,10% | -4,17% |
| Brent olie | 74,29 | -1,60% | 43,17% |
| Goud | 1764,60 | 0,61% | -7,02% |
| Belgische 10 jaarsrente | 0,00 |
Geef een reactie